时评观点 理论研究

进一步释放去库存政策效应

宋扬

2024年06月19日 02:19

维 辰
南方日报 2024年06月19日第A04版

目前,距“5·17楼市新政”出台已过去一个月。一个月来,全国各地密集调整首付比例、贷款利率,同时进一步推出放松限购、探索收购库存商品房用作保障性住房等多方面举措。被称为“史诗级利好”的新政,效果如何?

6月17日,国家统计局发布2024年1—5月份全国房地产市场基本情况。一方面要肯定,市场出现了积极变化——前5月,全国新增商品房销售额同比下降27.9%,比前4月数据收窄了0.4个百分点,同期,房屋新开工面积同比下降24.2%,降幅收窄0.4个百分点,两项指标同比降幅收窄,说明政策成效初显。另一方面也要看到,5月70城房价继续以降为主,各线城市的新房和二手房价格环比下跌幅度持续扩大,政策效应释放还需要一定时间,目前房地产市场仍在调整过程中。

“政策效应释放还需要一定时间”并不是“语言的艺术”。如业内人士所说,房地产市场不同于股市等其他市场,各地都有着相对独立的行情,且房地产市场更贴近生活,决策成本也更高更复杂,因此楼市政策有着相对较长的传导过程。从时间上考虑,新政5月份中下旬推出,起效时间较短,在5月数据中表现不明显也属正常。

长期来看,全国超八成城市已执行首套房、二套房首付比不低于15%、25%的住房信贷政策,取消利率下限,下调公积金贷款利率水平,有的地方还积极开展促进商品房消费活动,多地楼盘来访量、看房量上升,房地产市场活跃度显著增强,或逐步进入政策效果兑现期。地方政府收购库存商品房作保障房方面,虽说已有地方开始执行“收储”政策,但目前尚未大面积推广,后续这一工作有望加速,利好政策还有进一步释放的空间。

值得注意的是,6月7日召开的国务院常务会议不仅提到“着力推动已出台政策措施落地见效”,还提出要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,其实是对各地去库存工作提出了更高的要求。会议强调,“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”,体现了对政策创新与风险防范的综合考量。

当前,各地按照“因城施策”原则落实新政,有些举措较为激进。比如,多地首付“折上折”操作已经摆到了明面上,存在通过开发商变相降价促销或垫付、高评高贷、做首付消费贷等方式实现首付“极限优惠”的行为,个别地方实际首付比例已经低至7.5%。银行利润空间缩小背景下开“卷”贷款产品,各类房地产相关贷款产品的申请门槛降低,“气球贷”等风险较大的产品再现。对以低首付、超贷等为核心的新举措,需格外警惕。

进一步释放去库存政策效应,需要着力推动“5·17楼市新政”等既有政策落地见效,也应探索稳妥的新办法,同时改善居民收入预期,促进房地产市场平稳健康发展。

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2024年06月19日 10:20
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