“房屋养老金制度”建设未来可能需要进一步通过新的法规予以完善
专访中央财经大学法学院院长尹飞
宋扬
2024年09月02日 03:28
郭松峤
财联社在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，目前上海等22个城市正在试点房屋养老金制度，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
此消息一出，“房屋养老金制度”引起热议。更有舆论认为，“房屋养老金”会加重个人的经济负担。
8月25日，住建部主管的《中国建设报》刊发了中央财经大学教授、法学院院长尹飞的解读文章。文章认为，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以形象地称作“房屋养老金”。
那么，如何看待房屋养老金制度建设的重点？还有哪些法律和程序问题亟待解决？为此，财联社专访了中央财经大学教授、法学院院长尹飞。
在尹飞看来，“这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照‘不增加个人负担，不减损个人权益’的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。”
财联社：如何看待房屋养老金制度建设的重点？
尹飞：房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。
房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，与个人账户一起为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。
财联社：如果制度未来实施，从立法角度来说，还需要哪些程序要走？
尹飞：目前来看，房屋养老金的核心是建立公共账户，因为个人账户已经存在，其实就是购房时的专项维修基金。公共账户资金来自于公共资金或者说财政资金。因此，在目前的试点阶段，公共帐户的建立本质上是试点地区地方政府财政资金运用的事项，不需要特别高层级的立法程序，相关试点地区地方人大常委会通过就应该可以。
从房屋养老金整个制度体系的构建来看，一方面，建立完善的房屋养老金制度，首先是要解决公共帐户资金的筹集和使用问题。这主要涉及地方各级人民政府提供资金保障的问题。在现行财税体制下，需要通过法律或者行政法规来有效约束地方各级人民政府提供资金保障，并为地方各级人民政府提供资金保障提供充分的法律依据。另一方面，房屋养老金立法，不仅要创设公共帐户制度，还要对个人账户的相关制度进行进一步优化和完善，其内容不仅涉及房屋养老金个人账户的筹集，还要对房屋养老金的管理、使用、运营以及法律责任等作出规范，相关内容可能涉及减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务（例如紧急情况下的维修和追偿权），还可能涉及部门权力的配置（例如对于房屋养老金运营监管权力的配置）。在此情况下，房屋养老金立法应当通过法律或者行政法规来解决。
财联社：未来还面临哪些问题需要解决？
尹飞：公共账户方面，一是钱从哪来？按照“取之于房、用之于房”的原则，主要应该是来自于土地出让金以及房地产领域相关的税费。
二是公共帐户资金怎么用。公共资金的使用必须符合公共财政的要求。严格地讲，房屋安全、维修等都是房屋所有权人的义务，相关费用也应当个人或者个人帐户负担。只有在涉及公共安全的情况下，才能由财政出钱。即便特殊情况下垫付，事后也应当追偿。
三是公共帐户资金怎么管。对于个人帐户资金来说，目前已经有了比较完善的制度，但实践中仍然存在使用不便、续筹难、资金效率不高等问题需要进一步破解。
（财联社记者 郭松峤）