“消化存量房产”“优化增量住房”释放了哪些信号？
宋扬
2024年05月06日 02:56
吴阳
红星新闻 2024年05月01日消化存量房产、优化增量住房释放了哪些信号？
红星新闻注意到，会议对存量房产和增量住房的表述为近年来首次提及。此次提及“消化存量房产”释放了哪些信号？
对此，易居研究院研究总监严跃进表示，过去对于房地产政策的立足点，主要是从新型城镇化和供求关系的角度进行的。此次提及供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。这个表述对于我们理解后续住房的供给和需求政策有积极的作用。
对于“消化存量房产”，严跃进表示，这里的存量房产，一般认为是二手房房源，而不是房企的新房库存。但广义理解，两者也都是存量房产的概念。最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是“二手房挂牌激增”，背后折射出的问题就是“不好卖”的问题。而此类问题涉及到成千上万的居民家庭换房的内容。所以从消化存量房产的角度看，其实通俗理解就是接下来要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”的工作。
严跃进表示，至于“优化增量住房”，其实是要求各地对于新房的供应要有新的思路。比如说目前一些地方的库存压力比较大，那么后续新房的供应方面就需要有新的思路。一些高库存的区域，后续土地供应就需要有所控制。而对于其他一些高库存的区域，也可以通过收购新房或土地项目，来充当保障房房源，这对于我们理解后续土地和新房去库存工作等都有积极的启发。这里“统筹”的含义就是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑。此前的“以旧换新”的策略，就是既消化存量二手房，又为新房库存去化提供新的需求点。从这个角度看，“统筹”其实是具有积极的创新的，即把二手房和一手房做了整体考虑。
中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬表示，过去一段时间，多地已推出住房“以旧换新”政策，既包括通过中介“优先售”的模式，也包括地方通过国资平台收购群众手中二手房作为保租房，售房款用于购买新房的模式。这些政策都有利于畅通一二手置换链条，提升楼市活跃度。此外，部分城市也推出相关政策，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这也是盘活、消化存量房产的重要方式，有利于加快构建“市场+保障”住房体系。
谈到“优化增量住房”，温彬表示，当前我国人均住房面积、住房条件和质量仍有很大的提升空间，居民的改善需求仍有待释放，近期一线城市已经取消“90/70”限制，未来改善增量住房供应模式，提供更宜居的增量住房预计也将成为政策关注重点。
近期多地相继优化政策 专家：有利于提振市场信心
4月30日，天津放开了120平方米以上住房限购。明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房，享受本市户籍居民购房政策。
4月30日晚，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京住建委”）发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，在执行现有住房限购政策的基础上，允许本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的，在五环外新购买1套商品住房。
对此，严跃进表示，除了北京，此前的成都、天津等都陆续优化政策，有非常强的导向性。这也说明各地基于一城一策的导向，进一步优化房地产政策。此类政策也和中央政治局会议强调的继续落实一城一策的导向非常吻合，对各地5月份的市场交易等会产生较为积极的影响，预计看房量在“五一”假期间也会增加，市场情绪也会提振。其他城市的购房积极性也会随之带动起来。